黄金时代来了服务式公寓23年国内进阶之路

　　在酒店行业或是曾经接触过这个行业的人应该都听说过现代酒店业鼻祖——斯塔特勒的一句老话：能让酒店成功的三个最大因素是位置，位置和位置。

　　年，第一批提供真正意义上长租服务的时权酒店，在阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行，并逐步演变成服务式公寓的雏形。作为房地产行业中的后起之秀，服务式公寓不仅同时具备了酒店与住宅的双重特色，更因在市场上一骑绝尘的高额租金，曾被国际房产投资专家PaulPreston称为：“最具投资价值的房子”。

　　若以年雅诗阁首个物业进入上海为标志，服务式公寓在中国市场已经走过23个年头。一些人把它看做高端酒店的“变种”，一些人说它是长租公寓的“分枝”，但服务式公寓能在中国房地产市场的沉浮中稳步生存20余年，必定有其特殊之处。

　　涵盖高端到实用，外来品牌开启矩阵布局

　　年9月29日，凯德投资旗下知名服务式公寓及酒店业主和住宿运营商——雅诗阁运营管理的精品服务式公寓杭州lyf万科中城汇正式开业。lyf(中文名“络绎坊”)品牌创始于新加坡，目前已在全球9个国家、13个城市签有17个项目，管理及储备逾套公寓单元。杭州lyf万科中城汇是全球第四家，更是中国区首家投入运营的lyf品牌公寓，意在通过富含创意的设施规划以及主题活动，为新一代旅行者提供一种新型生活理念，让更多人近距离感受年轻潮流气息。

　　作为新加坡凯德集团旗下的全资子公司，雅诗阁于年起进驻中国市场，是最早将国际化生活理念引入中国的外资服务公寓管理集团之一。经过20多年的耕耘与发展，目前雅诗阁已在全国40个城市拥有和管理超过家物业，逾套公寓单元及酒店客房，其中服务式公寓品牌主要有雅诗阁、盛捷、馨乐庭、lyf等。

　　在规模与客群拓展之外，服务式公寓在产品和服务端、品牌矩阵的拓展同样重要。雅诗阁在主打“雅诗阁”“盛捷”两大品牌之外，在新进入二线城市落地“馨乐庭”品牌并探索“lyf”共享公寓及老年公寓等新领域，不断丰富产品结构。

　　例如，作为高端服务式公寓品牌代表，雅诗阁在设计中融入了丰富的细节，为挑剔的商务旅行者提供优雅与奢华的居住体验。从优质的硬件设施到个性化服务，雅诗阁服务式公寓主要为各地主要商业区繁华地段的客户带来奢华的入住体验。

　　重庆雅诗阁来福士服务公寓(图源：雅诗阁 　　其后开业的馨乐庭重新定义了公寓酒店的概念。针对多才多艺、无拘无束的客户人群，馨乐庭提供一种新鲜的、兼具功能性、并令人满意的生活方式。客户下榻馨乐庭，能够享受灵活实用的服务式公寓入住体验，探索本地特色生活。

　　围绕共同的兴趣爱好，整合个人及社交生活，盛捷服务公寓主要为与朋友或伴侣一起出行的客户提供服务。无论是商务差旅还是休闲出行，盛捷服务公寓都能帮助客户快速安顿下来，在新城市找到自己的位置，同时创造一个平衡和谐的生活环境。

　　lyf，作为一个崭新的居住体验代名词，由千禧一代为千禧一代而设计的共享居住产品。不论是生活、工作及娱乐，lyf为数字游牧民、技术企业家、创意人士和创业者提供一处在交互的环境中“自由生活”的居住空间。同时，lyf也为住客提供丰富的社区与交流活动。

　　应该说，雅诗阁旗下不同客户人群定位的产品，正是顺应了近些年国内服务式公寓的几个发展趋势：高端服务式公寓分布区域更加分散，市场竞争加剧新玩家强势入局，长短租比例小幅变化为常态，现代简约风更受年轻人追捧等。

　　无独有偶，这些趋势和亮点在其他外来服务式公寓品牌身上也逐渐显露。例如，第一太平戴维斯酒店式服务部门，提供了赛维服务式公寓、赛嘉服务式公寓和赛悦服务式公寓三款差异化品牌，以满足更多物业方的需求。此外，奥克伍德、辉盛、莎玛也都频频传出在各地新开各类型门店的消息。

　　追求差异化崛起，本土服务式公寓各有特色

　　在国内服务式公寓市场长期被外资品牌所主导的情况下，能否形成独树一帜的产品风格成为国内服务式公寓品牌崛起的关键。随着中产阶层壮大，新的消费群体崛起，大众对于租住的审美和体验标准不断提高，本土服务式公寓该如何占领客户心智?

　　年12月11日，作为TOP20房企阳光城集团旗下首个高端公寓产品——阳光城·睿湾上海碧云服务式公寓，在金桥碧云社区举行开业仪式。在此次项目产品打造上，阳光城集团上海区域公司专门聘请了德国设计师团队，在充分提炼“家”的元素基础上，纳入“山、海、林”等独特的自然风格，营造出繁忙都市生活与自然共生的曼妙体验。

　　定位高端市场，营造“家外之家”的生活体验，阳光城·睿湾是阳光城集团长租公寓高端品牌产品线，其致力于为企业精英和商务出行人士提供高品质、精致服务，健康舒适的居家型旅居生活。随着厦门阳光城睿湾度假公寓式酒店在年5月18日开业，目前阳光城·睿湾在全国已有4家高端公寓产品，分别布局于上海、西安、厦门。

　　上海碧云服务式公寓(图源：阳光城 　　阳光城·睿湾倡导自然、健康、智能。公寓配有入户密码锁、大堂人脸识别、选配包(用户自主选配项目，包含：电视盒子、智能摄像头、扫地机器人、智能马桶盖、直饮水机、电烤箱、干衣机等)，更有智能感应家居、家庭影院、空气智能检测及净化器、家居租赁等，全方位打造“YANGOHomeSmart”。

　　长租公寓作为阳光城创新业务板块的新航道，体现了阳光城集团在城市转型存量资产的战略，通过创新的融资模式，为未来存量资产开疆扩土起到了良好示范作用。阳光城长租公寓作为行业内的一匹“黑马”，发展非常迅猛。灵活的长租与短租服务，主要为企业精英、商务出行人士、亲子家庭、情侣、旅游度假人群提供高品质、精致服务，健康舒适的居家型旅居生活。

　　除了传统TOP级房企，不少本土品牌也在“掘金”差异化的服务式公寓。

　　base佰舍是锦和集团旗下致力于打造品质生活的服务式公寓品牌。作为设计型服务式公寓代表，base佰舍以其简洁、时尚、灵活的设计，开启全新精品服务式公寓理念。其项目一般都选址城市核心城区，坐拥便捷交通，并与当地老社区和谐相融。

　　base佰舍上海虹桥路项目(图源baseLIVING)

　　作为最早以设计闻名的本土服务式公寓base佰舍，典型特点是黑白极简、水泥工业风。以年5月投入运营的base佰舍上海滨江店为例，公寓房间采用优雅简约的设计风格，均配备地暖系统，大幅落地窗，黄浦江一线景致映入眼底;大堂的设计呈现简约大气的艺术美感，配以多功能厅、公共厨房，健身房等功能性公共区域，满足租户日常社交休闲健身等需求的同时兼具生活氛围。

　　base佰舍服务式公寓首席运营官陆志刚在今年MBI峰会现场接受迈点网专访时，将简约、时尚、自由作为其产品风格的关键词。据陆志刚介绍，base佰舍一直在不断更新对市场的分析定位，解读用户画像，打磨产品品质，力求做到每一个项目都有自己的特性和亮点，全力打造独树一帜的“国潮”服务式公寓品牌。

　　作为一个创意地产品牌，base佰舍专注于长租公寓的改造和运营，产品线也涵盖了办公和商业，旗下品牌包括精品居舍baseLIVING，城市社区baseCOMPLEX和创意办公baseWORK。目前在运营及改造中的项目接近40个，覆盖上海和北京。

　　今年，base佰舍公寓集团又有三个项目在上海与北京相继开业。引用其 　　此外，还有一些符合中国客群审美的产品被市场所推崇，例如窝趣旗下的服务式公寓瑰悦的产品设计灵感就吸取最具中华特色的元素——宋代美学，没有过多的家具，色调素雅，让人可以居于其中享受都市中的一隅幽静绿洲。

　　未来十年，将迎服务式公寓最好的发展机遇?

　　年以来，陆续有服务式公寓发布拓展计划以及频频传来新门店开业的消息，奥克伍德计划今年新增4家门店，base佰舍有3个项目在北京和上海相继开业、国内第十家万豪行政公寓(长沙卓越万豪行政公寓)开业等等。

　　服务式公寓在过往的发展中往往是由外籍租户主导的，外资租户租赁需求更为明显。不过，现在情形变了。第一太平戴维斯发布年高端公寓租赁指数显示，在过去的年，中国籍客户占比达到了74%，外籍租户占比约26%;其中，69%的外籍租户为企业派遣。值得注意的是，高端公寓市场出现了新兴客户群体，租户包含较为富裕的年轻一代、互联网媒体人及网红等。此外，第一太平预计，未来市场需求导向可能会发生转变，中国籍和外籍租户的平衡可能会出现一些调整，可能市场的焦点不仅仅在外籍租户身上，也可能在国内一些高净值人群身上。

　　随着现代社会的不断进步，投资酒店或是服务式公寓目的的多元化，以及经营中的可变元素逐渐增多，我们不妨再套用一次斯塔特勒的话：服务式公寓能成功的三个最大因素是定位，定位和定位。

　　首先就是客群定位。每个最终能存活下来的服务式公寓品牌，做的第一件事就是搞清楚我们的客户到底是谁。二八准则，在服务式公寓行业也不例外，20%的大客户就能带来80%的效益，针对客户需求对症下药，完善产品和服务比任何事情都来得重要。

　　其次是装修定位。客群定位好了，接下来就是相应的装修标准，作为服务式公寓最显著、最持久、最廉价的营销手段，就是装修这张华丽的“表皮”，服务式公寓同样讲究“一见倾心”。

　　然后是产品定位。服务式公寓产品是由若干个不同部分组成的总体，它既包含了有形的各种实物产品，如餐饮、客房;也包含了无形的权益和各种服务，如接待、氛围;作为服务式公寓比重最大的一环，产品定位的成功与否基本决定了最终的结果。

　　服务式公寓作为租赁式公寓行业发展最为成熟的一类产品，兼顾长短租两种业态。回望这两年疫情之下的租赁式公寓市场(尤其是服务式公寓)的运营情况，我们可以清晰地看到在突发风险之下，租赁式公寓相比酒店产品凸显出更强的抗风险能力。

　　如今的服务式公寓不仅仅是居住形式的改变，它更多是一种生活理念的改变。

　　在住宅调控不断，市场前景不明朗的情况下，存量资产纷纷寻求稳健回报的投资诉求，服务式公寓，已被不少企业和精英人群视为一项低风险中等收益的理财产品。在城市发展的同时，分享城市升级红利。从自住角度来说，既能享受核芯枢纽带来的配套便利，又能享受高端酒店式的精致服务;从租赁角度来说，也能通过其运营服务实现长期变现，一举数得。

　　尤其是现今明晰、有力的政策方向，不仅能强化租购并举、推进租赁市场发展，更将成为全新的市场风向标，国内服务式公寓也将随之迎来黄金发展机遇期。

　　随着消费需求的开发、运营机制的成熟与完善，未来服务式公寓市场会出现更多不同定位不同理念的品牌，要想在未来市场持续具备竞争力，需要恒定的高阶理念及与时俱进、灵活多变的运营策略。在住房租赁快速发展的大趋势下，没有一劳永逸的解决方案，唯有通过不断修炼内功，找到自己的立足点。坚守之下持续创新，方是不变的答案。

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